城投控股（600649）2022年年度董事会经营评述内容如下：
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一、经营情况讨论与分析
2022年，公司在董事会领导下，以前两年“质量提升”、“品质提升”为基础，进一步开展“品牌年”活动，推进开发建设、开拓运营服务、谋划金融创新，扎实推进年度工作任务，顺利完成各项工作目标。1.地产开发业务报告期内，公司在建项目规模144.62万平方米，年内实现开工34.86万平方米，竣工61.81万平方米，实现新增土地储备面积约3.17万平方米。报告期内，公司加快项目开发进度，露香园二期首开区、万安路旧改地块、康健地块、九星05-08保障房项目进行地下施工，九星01-02租赁房结构封顶，颛桥保障房项目建成交付，江湾、光华、浦江三个租赁房社区全部竣工，水尚华庭、科技园二期新增租赁房年内竣工备案。黄山酒店顺利开业。报告期内，公司加速项目销售去化，实现房地产销售面积21.66万平方米，销售金额36.23亿元，销售回笼约24.38亿元。年内朱家角“璟雲里”、洞泾“尚云里”基本售罄，“水尚华庭”首批550套房源去化率16.7%，黄山山海项目一期住宅去化率73%。报告期内，公司积极拓展土地资源，获取杨浦区平凉街道商品住宅和长宁区新泾镇商品住宅2个地块，为地产开发业务持续发展奠定了坚实基础。2.地产运营业务报告期内，公司在营项目稳健运营，“城投宽庭-湾谷社区”全年平均出租率维持在96%以上，全年租金收入5,377万元。“城投宽庭-江湾社区”作为公司首个完整的租赁房社区，于2022年11月18日投入运营，成为上海2022年推向市场的最大体量R4地块保租房项目，提供房源1719套。报告期内，公司加强运营管理能力建设，基本建立了可复制的社区运营方案体系，提炼了“城投宽庭”“六位一体360度”服务特色，研究并落实保障性租赁住房相关政策及运营管理要求，深入挖掘周边企业人才租赁需求。通过多渠道多方式进一步扩大“城投宽庭”品牌影响力，“城投宽庭”荣获“中国住房租赁企业品牌价值TOP30”“ESG先锋奖”“区域深耕奖”等行业奖项。“城投宽庭-湾谷社区”荣获“上海市第四届BIM技术应用创新大赛项目案例奖（房建类三等奖）”。“城投宽庭-江湾社区”年内荣获“四星级智慧公寓社区”称号。此外，“城投宽庭-浦江社区”“城投宽庭-江湾社区”“城投宽庭-光华社区”获得“人才公寓”授牌。报告期内，公司延伸运营管理产业链，培育社区配套餐饮、持有资产、酒店运营管理等新兴业态，进一步做强房地产运营业务。黄山凯悦嘉轩酒店于2022年10月19日正式开业，在业内及客群中获得良好反响。宽璟轩、城述餐饮品牌与租赁社区同步布局，宽璟轩江湾店于年内正式开业。3.股权投资业务报告期内，公司完成新江湾城F1B地块和F3地块项目公司的股权转让工作，年内股权转让取得税前收益约19.48亿元。截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券（002673）等，总市值规模约为32.63亿元。公司旗下直投平台“投资公司”围绕公司主业进行投资，作为领投方之一成功参与海纳云A轮投资。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，新增投资项目5个，新增投资金额2.26亿元，投资方向包括新一代信息技术、环保新能源、高端装备。2022年，诚鼎基金再次荣获上海股权投资协会颁发的“最活跃投资机构”。二、报告期内公司所处行业情况1.房地产开发行业情况分析2022年的土地市场基本延续了2021年的市场格局，整体成交面积和金额持续下降。根据克而瑞研究数据显示，2022年全国土地成交面积14.4亿平方米，同比下降37%；成交金额4.73万亿元，同比下降31%。根据中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿平方米，同比下降14.73％；成交规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27％；成交楼面均价为2187元/平方米，同比下跌20.38％。2022年，房地产市场深度调整态势延续，尽管需求端政策及信贷环境有所优化，但短期房地产市场调整压力仍在。国家统计局数据显示，2022年度，全国商品房销售面积135,837万平方米，同比减少24.3%；商品房销售金额133,308亿元，同比减少26.7%；房地产开发投资额132,895亿元，同比减少10.0%。年末商品房待售面积56,366万平方米，同比增长10.5%。2022年度，全国房屋新开工面积为120,587万平方米，同比减少39.4%；全国房屋施工面积为904,999万平方米，同比减少7.2%；全国房屋竣工面积为86,222万平方米，同比减少15.0%。从政策层面来看，全年两次中央政治局会议提及房地产，“房住不炒”主基调不变，在信贷方面，2022年11月11日，央行和银保监会推动发挥“第一支箭”作用，发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，此次政策简称“金融十六条”，助力房地产企业资金解困，化解流动性危机。在债市方面，2022年11月8日，中国银行间市场交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资。在股权方面，2022年11月28日，证监会发布在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用支持房企股权融资，“第三支箭”正式落地，房企融资环境进一步优化。2.租赁住房行业情况分析2022年，租赁政策发布频繁，全国共计颁布租赁相关政策262条，以租赁供应、市场监管类政策为主，占比73%，其中，围绕保障性租赁住房筹建和管理的政策居多。年内，财政部、发改委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展，鼓励银行等金融机构创新金融服务，加大保租房金融支持力度，稳步推进保租房REITs试点落地。年末中央经济工作会议指出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索租赁住房市场建设。2023年上海市政府工作报告显示，全市2022年建设筹措7.5万套（间）保障性租赁住房，过去五年累计建设筹措保障性租赁住房24.8万套（间）。年内完成中心城区零星二级以下房屋改造12万平方米，完成28万平方米不成套旧住房改造。从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。近年来，我国住房租赁市场快速发展，党的二十大报告再次强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。政府仍将以支持、鼓励租赁市场发展为主，从经营方式、租金定价、资金管理等方面全方位管控，让长租公寓市场健康发展。3.股权投资市场情况分析2022年，全年A股市场共有424家公司首发上市，IPO数量同比下降19%。科创板、创业板以及北交所合计共有354家IPO企业，合计占比83%，注册制板块是A股IPO市场的主力。融资额方面，2022年全年A股市场的总融资规模为5,868亿元，同比上升8%。科创板融资额领先，总融资额为2520亿元，占比43%。2022年，一级市场融资事件总规模超过14,147亿元，较2021年的20,351亿元下降30.5%；总数量为5116个，较2021年的6671个下降23.3%。一级市场投资节奏趋缓，各阶段投融资规模和数量均有下降。三、报告期内公司从事的业务情况1.地产开发业务公司地产开发业务主要由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及PPP项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工程面积约144.62万平方米。开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、上海外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房开发规模。科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期包括办公楼及园区附属生活设施约40万方，二期南块包括花园式独栋总部办公楼、标准办公楼和配套租赁房“城投宽庭-湾谷社区”约14万方，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一——露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，城市风貌明显改善。保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2022年交付保障房2297套，累计交付保障房超过6万套，销售率名列前茅。产品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先。酒店建设：开发建设黄山、朱家角及露香园酒店，黄山凯悦嘉轩酒店已于报告期内投入运营，在业内和客群中获得良好反响。土地一级开发：完成新江湾城土地一级开发工作，在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。2.地产运营业务公司地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商运营、物业管理。其中，租赁住宅运营由全资子公司置业经营公司负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立租赁住宅产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管理及招商运营涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作。3.股权投资业务公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。直接股权投资方面，主要是由公司及下属全资子公司“投资公司”自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向主要围绕城投控股主业上下游相关的投资领域开拓业务，投资区域重点聚焦长三角一体化发展。私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资管理平台—诚鼎基金，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作与管理。四、报告期内核心竞争力分析城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。1.地产开发业务在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁住房方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。2.地产运营业务集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。3.股权投资业务城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和丰富的投资经验。五、报告期内主要经营情况报告期内，公司实现营业收入84.68亿元，同比下降7.88%，实现归属于上市公司股东净利润7.83亿元，同比下降14.15%，截至本报告期末，公司归母净资产206.96亿元，同比增长1.58%，总资产713.29亿元，同比增长3.52%，净资产收益率3.82%。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析(一)行业格局和趋势2022年四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地。央行2023年2月10日召开金融市场工作会议强调，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持。会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。根据2023年3月5日发布的政府工作报告，今年国内生产总值预期目标是增长5%左右，城镇新增就业1200万人左右。对于房地产行业，2023年主要工作目标是，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。(二)公司发展战略战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，专注住房保障体系建设和旧区改造业务领域，成为长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。公司未来主要业务将聚焦三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融，形成可持续发展的业务链、生态圈。特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁住宅、保障房等，形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提高公司主业核心竞争力，成为区域开发和持有经营的特色房地产企业。智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重资产分条线专业管理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销工作，实现新的业务增长点和产业链延伸，成为长三角区域卓越的综合型不动产运营管理服务商。地产金融——股权投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和房地产产业链股权投资业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。(三)经营计划2023年，公司将继续在董事会的正确领导下，以上市三十周年为契机，站在全新发展格局的新起点，实施全产业链品牌扩张策略，加快向房地产全生命周期发展转型，形成开发创优、运营增值、金融赋能的聚势效应，持续推动主业发展。1.地产开发业务一是通过标准化管理，提高项目周转效率。强化以开发大纲为主导的节点管控，新开工项目加快推进前期工作；在建项目细化节点控制，做好露香园二期、万安路、康健等项目销售工作和黄山商业开业、水尚华庭项目交付等工作。二是通过精细化管控，展现产品品质效益。健全设计质量管理体系，完善施工图质量评价标准，优化安全质量管理体系，切实落实各项安全措施，抓好工程品质提升。三是通过合理化投资，拓展业务发展规模。合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新和上海市集中供地的优质市场化项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域投资机会，谨慎布局，稳步拓展主业。2.地产运营业务一是做好“城投宽庭”品牌规模化经营。光华、浦江等社区做好开业工作，不断提炼形成“城投宽庭”体系化管理标准，扩大品牌市场知名度，提升品牌形象。二是做好酒店运营。扩大营销宣传，建立酒店管理标准流程、培育专业管理团队。三是餐饮品牌门店运营。宽璟轩、城述咖啡伴随租赁社区同步开业，成为社区标准餐饮配套，提升城投宽庭生活附加值。3.股权投资业务一是加强金融创新，拓展融资渠道。把握政策机遇，谋划金融创新方案，盘活存量资产作用，获取企业可持续发展资金支持。加快推进保租房公募REITs发行和CMBS资产支持计划实施。二是加强金融投资，强化主业协同。重点围绕公司主业，着重房地产上下游产业链进行布局，积极投资相关产业链优质项目。三是完善投后管理，强化风险管控。加强投后管理制度建设，及时了解经营状况，把握市场窗口，做好存量项目退出，获取投资收益。(四)可能面对的风险1.竞争风险：房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，项目整体收益和风险相对较低。2.行业风险：近年来，房地产行业总体增速放缓，从增量市场向存量市场转变。尽管2022年需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场深度调整态势未改，未来房地产行业的调控政策仍存在不确定性。此外，租赁住宅业务的持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管理范围广，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制也提出更高要求。3.市场波动风险：公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业价格水平变化而变化。
